Der französische Wohnungsmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Mit etwa 269.700 Baubeginnen im Jahr 2025, was fast 25 % weniger als vor der Gesundheitskrise bedeutet, etabliert sich ein dauerhafter Mangel an verfügbaren Mietwohnungen. Die Investoren kehren nach mehreren Quartalen des Abwartens allmählich zurück, jedoch selektiv. Das Verständnis der aktuellen Mechanismen des Marktes und der jüngsten steuerlichen Hebel ist entscheidend für die Relevanz jeder heute getätigten Investition in Mietimmobilien.
Mangel an neuen Wohnungen und selektive Rückkehr der Mietinvestoren
Die Produktion neuer Wohnungen bleibt weit hinter der Nachfrage zurück. Die Daten des Ministeriums für ökologische Transition bestätigen eine dauerhafte Verknappung des neuen Angebots, was mechanisch einen Mietdruck in den Gebieten erzeugt, in denen die Bevölkerung wächst oder sich konzentriert.
Dieses Ungleichgewicht hat zunächst die Investoren abgeschreckt, die mit hohen Preisen und gedrückten Renditen konfrontiert waren. Der Trend kehrt sich 2026 teilweise um. Der Verband der Immobilienentwickler (FPI) verzeichnet einen Anstieg von 19,4 % bei den Buchungen neuer Wohnungen durch Mietinvestoren im ersten Halbjahr 2026. Einige Entwickler berichten von noch stärkeren Rückschlägen: Altarea meldet +54 % bei den Buchungen von Investoren im ersten Quartal 2026, nach einem Rückgang von -51 % im Jahr 2025.
Diese Rückkehr betrifft nicht das gesamte Territorium. Die Investoren zielen auf Programme ab, die sich schnell vermieten lassen, in dynamischen Arbeitsmärkten oder Universitätsstädten. Diejenigen, die Immobilienstrategien auf Trend Immo detaillieren, betonen zudem diese geografische Selektivität als entscheidenden Faktor für die Rentabilität.
Jeanbrun-Programm: Was das Ende von Pinel für die Mietbesteuerung ändert
Das Pinel-Programm endete im Dezember 2024. Seit dem 21. Februar 2026 ersetzt ein neues steuerliches Mechanismus namens Jeanbrun-Programm es. Die Logik unterscheidet sich grundlegend: Während das Pinel auf einer Steuerermäßigung basierte, die an eine strenge geografische Zonierung gebunden war, funktioniert das Jeanbrun durch steuerliche Abschreibungen, ohne Zwangszuweisung.
Diese Abschaffung der Zonierung verändert die Geografie der Mietinvestitionen. Gemeinden, die bisher von steuerlichen Anreizprogrammen ausgeschlossen waren, werden nun förderfähig, was weniger gesättigte und manchmal rentablere Mietmärkte eröffnet.
Steuerliche Abschreibung und möblierte Vermietung: welche Wechselwirkungen
Das Jeanbrun-Programm koexistiert mit dem Regime des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP), das selbst von jüngsten Anpassungen betroffen ist.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren bezüglich der möglichen Kombination von Jeanbrun-Abschreibung und dem realen LMNP-Regime. Die Anwendungsrichtlinien sind noch neu, und die ersten konkreten steuerlichen Entscheidungen werden erst bei der Erklärung 2027 sichtbar sein. Für einen Investor, der jetzt in den Markt eintritt, besteht die Vorsicht darin, beide Regime vor der Unterzeichnung zu simulieren.
Netto-Mietrendite: Die Posten, die Online-Simulatoren unterschätzen
Die Berechnung einer Bruttorendite ist einfach: jährliche Mieten geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit hundert. Die Schätzplattformen hören oft dort auf oder fügen eine Zeile mit Pauschalkosten hinzu. Die tatsächlich vom Eigentümer erzielte Rendite hängt von Posten ab, die selten in diesen Tools integriert sind.
- Die Leerstandsquote: Zwischen zwei Mietern produziert die Immobilie nichts. In einigen Mittelstädten reichen ein bis zwei Monate Leerstand pro Jahr aus, um die Netto-Rendite erheblich zu schmälern.
- Die Renovierungsarbeiten zwischen zwei Mietverträgen, deren Kosten je nach Alter der Immobilie und dem Anspruchsniveau des lokalen Marktes variieren.
- Die Mietpreisbremse, deren jüngste Ausweitung auf viele Gemeinden die Möglichkeit einschränkt, die Miete an den tatsächlichen Markt in angespannten Gebieten anzupassen.
- Die Grundsteuer, deren jüngste Entwicklung in mehreren Gemeinden die Inflation deutlich übersteigt und die Netto-Rentabilität belastet, ohne dass der Eigentümer diese auf den Mieter umlegen kann.
Eine Bruttorendite von 6 oder 7 % kann nach Berücksichtigung dieser Elemente auf unter 3 % netto sinken. Die Netto-Netto-Rendite, die Steuer und tatsächliche Kosten berücksichtigt, bleibt der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Projekte miteinander zu vergleichen.
Erweiterte Mietpreisbremse: Einschränkung oder Marktsignal
Die Mietpreisbremse erstreckt sich nun auf etwa 70 Gemeinden im Jahr 2026, im Vergleich zu einer Handvoll vor einigen Jahren. Für einen Investor verändert diese Erweiterung die Rentabilitätsberechnung in den angespanntesten Gebieten, in denen die Marktmiete manchmal weit über der zulässigen Obergrenze liegt.
Andererseits kann die Mietpreisbremse auch ein nützliches Indiz sein. Ein Gebiet, das der Mietpreisbremse unterliegt, signalisiert einen starken Mietdruck, also ein geringes Risiko für Leerstände. Die Entscheidung verschiebt sich dann: eine gedeckelte, aber nahezu garantierte Miete akzeptieren oder eine Gemeinde ohne Preisregulierung anstreben, aber mit einem höheren Leerstandsrisiko.
Große regulatorische Manöver im Gange
Die Diskussionen über die Zukunft der Mietpreisbremse sind aktiv. Es kursieren mehrere Szenarien, von der Ausweitung auf das gesamte Territorium bis hin zu einer Lockerung für renovierte Wohnungen. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde keine endgültige Entscheidung getroffen, was eine zusätzliche Unsicherheit für Projekte mit einem Horizont von zehn Jahren oder mehr schafft.
Die Preise sinken in den meisten großen Städten nicht mehr signifikant, steigen jedoch auch nicht wieder an. Diese Stabilisierung kommt den Investoren zugute, die heute mit einem verhandelten Zinssatz kaufen, vorausgesetzt, dass die Netto-Mietrendite tatsächlich die Raten und wiederkehrenden Kosten deckt.
Die Mietinvestition im Jahr 2026 bleibt ein solides Vermögenshebel für diejenigen, die bereit sind, die tatsächlichen Mechanismen zu beherrschen. Der steuerliche Kontext erneuert sich mit dem Jeanbrun-Programm, der Mangel an Wohnungen unterstützt die Mietnachfrage, aber die regulatorischen Einschränkungen und versteckten Kosten erfordern eine Analyse im Einzelfall. Eine gut ausgefüllte Tabelle schützt besser als ein Renditeversprechen.
