Eine Immobilie im Jahr 2026 zu kaufen oder zu verkaufen bedeutet, sich mit einem Markt auseinanderzusetzen, der sich von dem von 2021 unterscheidet. Die Transaktionsvolumina haben sich im Vergleich zu 2024 erholt, aber die Vorsicht der Käufer übt Druck auf die Verkaufsfristen und die Verhandlungsspielräume aus. Ein Immobilienprojekt heute erfolgreich umzusetzen, hängt weniger von allgemeinen Rezepten ab als von einer genauen Analyse der Marktdaten, der aktuellen regulatorischen Rahmenbedingungen und konkreten finanziellen Abwägungen.
DPE und Mietverbote: die direkte Auswirkung auf den Wert einer Immobilie
Seit dem 1. Januar 2025 ist eine Wohnung, die im DPE mit G eingestuft ist, rechtlich nicht anständig und kann in der französischen Metropolregion nicht mehr vermietet werden. Die Klassen F folgen 2028, dann die Klassen E im Jahr 2034.
Diese regulatorische Einschränkung betrifft nicht nur Investoren im Mietsektor. Sie beeinflusst direkt den Wiederverkaufswert einer Immobilie. Eine Wohnung der Klassen F oder G wird heute mit einem erheblichen Abschlag gehandelt, da der Käufer die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten in sein Angebot einbezieht.
Für einen Verkäufer ermöglicht es, ein energetisches Audit vor dem Verkaufsstart durchführen zu lassen, Einwände im Voraus zu antizipieren. Für einen Käufer vermeidet die Überprüfung der DPE-Klasse bereits beim ersten Besuch, dass er spät von einem Renovierungsbudget erfährt, das die Finanzierung infrage stellt. Die Anzeigen auf ldlimmobilier.fr zeigen diese Informationen an, was die Vorauswahl erleichtert.
- Klasse G: Mietverbot seit Januar 2025, deutlicher Abschlag beim Wiederverkauf
- Klasse F: Geplantes Verbot 2028, Verhandlungsspielraum für Käufer
- Klasse D oder höher: Erhalt des Wertes, langfristige Mietattraktivität
Verkaufspreis schätzen: was eine schnelle Transaktion von einer stagnierenden Immobilie trennt
Die Schätzung ist der Dreh- und Angelpunkt jedes Immobilienprojekts, egal ob man Käufer oder Verkäufer ist. Der aktuelle Markt zeichnet sich durch eine Stabilisierung der Preise auf nationaler Ebene aus, mit teilweise deutlichen lokalen Schwankungen. Eine richtig geschätzte Immobilie verkauft sich in angemessener Zeit. Eine um einige Prozent überbewertete Immobilie bleibt wochenlang online, verliert an Glaubwürdigkeit und wird oft unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft.
Auf der Käuferseite besteht die Versuchung, in einem Markt mit reichlichem Angebot stark zu verhandeln. Eine zu niedrige Offerte für eine bereits gut positionierte Immobilie kann jedoch einfach vom Verkäufer ignoriert werden.
| Situation | Hauptrisiko | Handlungshebel |
|---|---|---|
| Vom Verkäufer überbewertete Immobilie | Verlängerte Verkaufsfrist, Glaubwürdigkeitsverlust | Schätzung durch einen lokalen Fachmann, Vergleich mit aktuellen Verkäufen im Viertel |
| Vom Verkäufer unterbewertete Immobilie | Direkter finanzieller Verlust | Mindestens zwei unabhängige Schätzungen einholen |
| Zu niedriges Angebot des Käufers | Ablehnung ohne Gegenangebot | Argumentation mit vergleichbaren Daten, nicht mit einem Gefühl |
| Angebot zum Preis des Käufers | Überzahlung in einem lokal sinkenden Gebiet | Überprüfung der Preisentwicklung pro Quadratmeter in der Zielgemeinde |
Die Qualität der Schätzung basiert auf aktuellen lokalen Daten: Quadratmeterpreise tatsächlicher Verkäufe im Viertel, Zustand der Immobilie, Energieeffizienz. Eine Abweichung von einigen Prozent bei der ursprünglichen Schätzung kann einen Verkauf um mehrere Monate verzögern.
Vor dem Kauf verkaufen oder vor dem Verkauf kaufen: finanzielle Abwägung
Dieses Dilemma tritt in der Mehrheit der Immobilienprojekte auf. Jede Option hat unterschiedliche finanzielle Konsequenzen, und die Wahl hängt weniger von einer persönlichen Vorliebe als von der tatsächlichen Finanzierungsfähigkeit des Haushalts ab.
Zuerst verkaufen: Budget für den Kauf sichern
Vor dem Kauf zu verkaufen, gibt eine vollständige Sicht auf den verfügbaren Betrag für den zukünftigen Kauf. Das Risiko besteht darin, eine vorübergehende Unterkunft finden zu müssen, wenn der Verkauf vor der Identifizierung der nächsten Immobilie abgeschlossen wird. Diese Option bleibt die sicherste für Haushalte ohne nennenswerte Rücklagen.
Zuerst kaufen: vorübergehende Finanzierung mobilisieren
Vor dem Verkauf zu kaufen, bedeutet, während eines variablen Zeitraums zwei gleichzeitige Belastungen zu tragen. Das Zwischenfinanzierungsdarlehen deckt einen Teil des geschätzten Wertes der zum Verkauf stehenden Immobilie ab, erzeugt jedoch Zinsen und basiert auf einer Verkaufsannahme, die sich möglicherweise nicht bewahrheitet.
In einem Markt, in dem sich die Verkaufsfristen im Vergleich zur Periode 2019-2021 verlängert haben, hängt die tatsächliche Kosten des Zwischenfinanzierungsdarlehens direkt von der benötigten Zeit zum Verkauf ab. Eine schlecht geschätzte oder falsch positionierte Immobilie kann eine vorübergehende Finanzierung in eine dauerhafte Belastung verwandeln.
Immobilienkauf im Neuen oder Alten: die konkreten Unterschiede, die zu messen sind
Die Wahl zwischen neu und alt reduziert sich nicht auf eine Frage des Geschmacks. Die Unterschiede betreffen messbare Haushaltspositionen.
| Kriterium | Neu | Alt |
|---|---|---|
| Notarkosten | Reduziert (im Bereich von 2 bis 3 %) | Höher (im Bereich von 7 bis 8 %) |
| Energieeffizienz | Entspricht den aktuellen Normen (RE 2020) | Variabel, oft Klasse D bis G |
| Notwendige Arbeiten | Keine kurzfristig | Potentiell erheblich (Dach, Isolierung, Normen) |
| Einzugsfrist | Mehrere Monate bis Jahre (VEFA) | Sofort nach Unterzeichnung |
Ein Kauf in der alten Klasse F oder G bedeutet, dass man die energetische Renovierung bereits bei der Finanzierungsplanung einrechnen muss. Im Gegensatz dazu ist ein Kauf in VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand) mit Lieferverzögerungen verbunden, die die Synchronisation mit einem laufenden Verkauf erschweren können.
Der stabilisierte Markt von 2026 gibt den Käufern Zeit zum Vergleichen, aber nicht zum endlosen Zögern. Gut klassifizierte und korrekt geschätzte Immobilien finden schneller Käufer als der Durchschnitt. Die entscheidende Größe für den Erfolg eines Immobilienprojekts bleibt der Realismus der ursprünglichen Schätzung, sei es der Verkaufspreis oder das Budget für den Erwerb.