Een onroerend goed kopen of verkopen in 2026 betekent omgaan met een markt die niet meer lijkt op die van 2021. De transactievolumes zijn hersteld ten opzichte van 2024, maar de voorzichtigheid van kopers houdt druk op de verkooptermijnen en de onderhandelingsmarges. Succesvol zijn in een vastgoedproject vandaag de dag hangt minder af van generieke recepten dan van een grondige analyse van de marktgegevens, recente regelgeving en concrete financiële afwegingen.
DPE en verhuurverboden: de directe impact op de waarde van een onroerend goed
Sinds 1 januari 2025 is een woning met een G-classificatie op de DPE juridisch ongeschikt en kan deze niet meer worden verhuurd in het Franse vasteland. De F-classificaties volgen in 2028, en de E-classificaties in 2034.
Deze regelgeving betreft niet alleen vastgoedbeleggers. Het heeft directe invloed op de wederverkoopwaarde van een eigendom. Een appartement met een F- of G-classificatie wordt vandaag de dag met een significante korting verhandeld, omdat de koper de kosten van energierenovatie in zijn bod meerekent.
Voor een verkoper kan het laten uitvoeren van een energie-audit vóór de verkoop helpen om bezwaren te anticiperen. Voor een koper voorkomt het controleren van de DPE-classificatie bij de eerste bezichtiging dat hij later geconfronteerd wordt met een renovatiebudget dat de financiering in gevaar brengt. De advertenties op ldlimmobilier.fr tonen deze informatie, wat het vooraf filteren vergemakkelijkt.
- Klasse G: verhuurverbod van kracht sinds januari 2025, aanzienlijke korting bij wederverkoop
- Klasse F: gepland verbod in 2028, onderhandelingsruimte voor kopers
- Klasse D of hoger: waarde behouden, verhuur aantrekkelijkheid op lange termijn behouden
Schatting van de verkoopprijs: wat een snelle transactie scheidt van een stilstaand goed
De schatting vormt de spil van elk vastgoedproject, of men nu koper of verkoper is. De huidige markt kenmerkt zich door een stabilisatie van de prijzen op nationaal niveau, met soms sterke lokale variaties. Een goed dat correct is geschat, wordt binnen redelijke termijnen verkocht. Een overgewaardeerd goed blijft weken online staan, verliest aan geloofwaardigheid en wordt vaak onder zijn werkelijke waarde verkocht.
Voor kopers bestaat de verleiding om sterk te onderhandelen in een markt waar het aanbod overvloedig is. Aan de andere kant kan een te laag bod op een goed dat al goed gepositioneerd is qua prijs, eenvoudig door de verkoper worden genegeerd.
| Situatie | Hoofdrisico | Actiepunt |
|---|---|---|
| Goed overgewaardeerd door de verkoper | Verlengde verkooptermijn, verlies van geloofwaardigheid | Schatting door een lokale professional, vergelijking met recente verkopen in de buurt |
| Goed ondergewaardeerd door de verkoper | Direct financieel verlies | Minstens twee onafhankelijke schattingen vergelijken |
| Te laag bod door de koper | Afwijzing zonder tegenbod | Argumenteren op basis van vergelijkbare gegevens, niet op gevoel |
| Bod tegen de prijs door de koper | Te veel betalen in een lokaal dalende zone | De prijsontwikkeling per vierkante meter in de doelgemeente controleren |
De kwaliteit van de schatting is gebaseerd op recente lokale gegevens: prijs per vierkante meter van daadwerkelijke verkopen in de buurt, staat van het goed, energieprestaties. Een afwijking van enkele procenten op de initiële schatting kan een verkoop met meerdere maanden vertragen.
Verkopen voordat je koopt of kopen voordat je verkoopt: financiële afweging
Dit dilemma komt in de meeste vastgoedprojecten terug. Elke optie heeft verschillende financiële gevolgen, en de keuze hangt minder af van persoonlijke voorkeur dan van de werkelijke financieringscapaciteit van het huishouden.
Eerst verkopen: het aankoopbudget veiligstellen
Verkopen voordat je koopt geeft volledige zichtbaarheid op het beschikbare bedrag voor de toekomstige aankoop. Het risico is dat je een tijdelijke woning moet vinden als de verkoop doorgaat voordat je het volgende goed hebt geïdentificeerd. Deze optie blijft de veiligste voor huishoudens zonder aanzienlijke reserveringsspaargelden.
Eerst kopen: tijdelijke financiering mobiliseren
Kopen voordat je verkoopt betekent dat je gedurende een variabele periode met twee gelijktijdige lasten moet omgaan. De overbruggingslening dekt een deel van de geschatte waarde van het te verkopen goed, maar genereert rente en is gebaseerd op een verkoopprijs die mogelijk niet wordt gerealiseerd.
In een markt waar de verkooptermijnen zijn verlengd ten opzichte van de periode 2019-2021, hangt de werkelijke kostprijs van de overbruggingslening direct af van de tijd die nodig is om te verkopen. Een slecht geschat of verkeerd gepositioneerd goed kan een tijdelijke financiering omzetten in een blijvende last.
Vastgoed kopen in nieuwbouw of bestaande bouw: de concrete verschillen die je moet meten
De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw is niet alleen een kwestie van smaak. De verschillen hebben betrekking op meetbare begrotingsposten.
| Criteria | Nieuwbouw | Bestaande bouw |
|---|---|---|
| Notariskosten | Verlaagd (ongeveer 2 tot 3 %) | Hoger (ongeveer 7 tot 8 %) |
| Energieprestaties | Voldoet aan recente normen (RE 2020) | Variabel, vaak klasse D tot G |
| Te verwachten werkzaamheden | Geen op korte termijn | Potentieel significant (dak, isolatie, normering) |
| Ingangsdatum | Enkele maanden tot jaren (VEFA) | Onmiddellijk na ondertekening |
Een aankoop in de bestaande bouw met een F- of G-classificatie houdt in dat je de energierenovatie al bij de financiële planning moet begroten. Omgekeerd brengt een aankoop in VEFA (verkoop in de staat van toekomstige voltooiing) het risico van leveringsvertragingen met zich mee die de synchronisatie met een lopende verkoop kunnen bemoeilijken.
De gestabiliseerde markt van 2026 geeft kopers de tijd om te vergelijken, maar niet om eindeloos te twijfelen. Goed geclassificeerde onroerende goederen op de DPE en correct geschatte panden vinden sneller een koper dan gemiddeld. De belangrijkste factor die het succes van een vastgoedproject bepaalt, blijft het realisme van de initiële schatting, of het nu gaat om de verkoopprijs of het acquisitiebudget.